Công văn 1106: Cục Thuế hướng dẫn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Cục Thuế hướng dẫn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Công văn 1106 (Hình từ Internet)

Cục Thuế hướng dẫn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo Công văn 1106/CT-CS ngày 5/5/2025, Cục Thuế nhận được công văn Cục Thuế tỉnh Bắc Giang (nay là Chi cục Thuế khu vực VI) về thực hiện Luật Đất đai 2024. Theo đó, Cục Thuế hướng dẫn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

(1) Khoản tiền nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Hiện nay, Bộ Tài chính đang xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có nội dung về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(2) Đối với chu kỳ ổn định tiền thuê đất

Căn cứ quy định tại Điều 26, Điều 30, Điều 32 và khoản 10 Điều 51 N Nghị định 103/2024/NĐ-CP;

- Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm và việc xác định tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được thực hiện theo quy định tại Điều 32  Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp thuê đất trước ngày  Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 01/8/2024) và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo quy định trước ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thi tiếp tục được ổn định đơn giá thuê đất đến hết thời gian ổn định. Hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất thì thực hiện tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất này được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định tiền thuê đất thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

(3) Về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Về xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản, Tổng cục Thuế (nay là Cục Thuế) đã có công văn số 299/TCT-CS ngày 17/01/2025 hướng dẫn Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như sau:

Khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 2015 quy định như sau:

“2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.”

Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 247. Sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.

Khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế quy định như sau:

“11. Sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP như sau:

“2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

...

b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.”

Điểm b khoản 1 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính quy định:

“1. Giá chuyển nhượng

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

...

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.”

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá chuyển nhượng từng lần theo quy định tại các văn bản pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hiện hành (Luật Thuế thu nhập cá nhân, Nghị định 12/2015/NĐ-CP , Thông tư 92/2015/TT-BTC).

Luật Đất đai năm 2024 không sửa đổi, bổ sung quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015. Do đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo các quy định tại Luật Phí và lệ phí năm 2015, Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 301/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Trên đây là nội dung Cục Thuế hướng dẫn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Công văn 1106/CT-CS ngày 5/5/2025.

Lê Quang Nhật Minh

8