Đất chưa sổ đỏ có được xây nhà ở không?

Đất chưa sổ đỏ có được xây nhà ở không? (Hình ảnh từ Internet)

Giấy phép xây dựng là gì? Phân loại giấy phép xây dựng

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 thì Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Tại khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020) thì Giấy phép xây dựng có 04 loại là:

- Giấy phép xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

- Giấy phép di dời công trình

- Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Trường hợp nào xây nhà ở mà không cần xin giấy phép xây dựng?

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020) quy định những trường hợp xây nhà ở mà không cần xin giấy phép xây dựng bao gồm:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 

- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

- Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Như vậy, ngoại trừ 03 trường hợp nêu trên thì việc xây nhà ở cần phải được cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014.

Đất chưa sổ đỏ có được xây nhà ở không?

Nếu người xây dựng có đủ các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì vẫn có thể xin cấp phép xây dựng và thực hiện xây dựng nhà ở trên đất khi đất chưa có sổ đỏ.

Do đó nếu đất có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thuộc một trong các trường hợp miễn giấy phép xây dựng, dù đất chưa có sổ đỏ thì không cần xin giấy phép xây dựng.

Căn cứ khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 39 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020 thì điều kiện để khởi công xây nhà ở là phải có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng.

Do đó, nếu không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như đã phân tích trước đó thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) cần phải có giấy phép trước khi khởi công mới được phép xây nhà ở.

Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ phải có bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tóm lại, đối với trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng người dân có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì vẫn được xin giấy phép xây dựng nhà ở mới (trừ trường hợp không cần xin giấy phép), khi có giấy phép xây dựng thì người dân mới được phép khởi công xây nhà.

Xem thêm Cảnh báo rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ.

33