Theo TAND TP.HCM, do biến
động của thị trường bất động sản trong giai đoạn trầm lắng và khủng hoảng,
nhiều dự án nhà chung cư, dự án nền đất tái định cư chậm triển khai hoặc đang thực
hiện dang dở thì phải tạm dừng. Đây là nguyên nhân dẫn đến xung đột về lợi ích
giữa các bên tham gia vào giao dịch liên quan đến chung cư, dẫn đến tranh chấp
phải đưa ra tòa giải quyết.
Hợp đồng mua bán
căn hộ không rõ ràng
Trên thực tế đã xảy ra
một số vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư với các chủ sở hữu căn hộ về việc
sử dụng tầng hầm. Chủ đầu tư thì cho rằng mình sở hữu tầng hầm nên thu tiền giữ
xe hoặc dùng mặt bằng tầng hầm để kinh doanh, khai thác lợi nhuận. Còn các chủ
căn hộ lại cho rằng tầng hầm là của chung nên phải được sử dụng chung cũng như
được hưởng lợi từ việc khai thác tầng hầm.
Điển hình như vụ tranh
chấp tầng hầm chung cư Khánh Hội 1 (Bến Vân Đồn, quận 4, do Công ty CP XNK
Khánh Hội làm chủ đầu tư).

Chung
cư Khánh Hội 1, Bến Vân Đồn, quận 4, nơi xảy ra vụ tranh chấp tầng hầm giữa chủ
đầu tư và các hộ dân.Ảnh: HTD
Trong quy chế tạm thời về
quản lý sử dụng do Tổng giám đốc Công ty CP XNK Khánh Hội đính kèm hợp đồng mua
bán giao cho khách hàng có quy định: Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao
gồm thang máy, hộp kỹ thuật, nơi để xe…
Thế nhưng nhiều cư dân ở
đây bức xúc bởi sau khi họ vào ở một thời gian chủ đầu tư lại cho rằng tầng hầm
(nơi để xe) là thuộc sở hữu riêng của công ty. Theo các cư dân, bản quy chế khi
bán căn hộ, tầng hầm là thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Nhưng sau khi
ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư cho rằng tầng hầm là sở hữu của họ và
rao bán cho ban quản trị với giá hơn 1,4 tỉ đồng. Không đồng tình, ban quản trị
và nhiều hộ dân đã làm đơn khiếu nại. Một số hộ dân đã khởi kiện ra TAND quận 4
và hiện tòa đã thụ lý hồ sơ.
Theo Tòa dân sự TAND
TP.HCM, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp trên do hợp đồng mua bán căn hộ
giữa hai bên chủ đầu tư và khách hàng không rõ ràng theo quy định tại khoản 3
Điều 49 Nghị
định 71/2010 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở).
Về mặt tố tụng, tòa dân
sự đồng tình với quan điểm phải đưa tất cả chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng
chung cư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan vì họ đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích chung của chung
cư. Dù làm như vậy tòa sẽ rất cực vì có rất nhiều người tham gia tố tụng.
Tranh cãi về hợp
đồng góp vốn
Gần đây, các tòa ở TP đã
thụ lý, giải quyết khá nhiều vụ tranh chấp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và
chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư. Nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm hợp đồng,
thi công chậm, chậm hoàn thành công trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi
kiện đòi lại tiền.
Theo tòa dân sự, với các
tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi
giải quyết đã phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho rằng đây là tranh chấp
dân sự (đòi lại tài sản), một bên cho rằng đây là tranh chấp kinh doanh thương
mại (góp vốn để kinh doanh). Khổ một nỗi trong nhiều trường hợp, mục đích góp
vốn của khách hàng không thể hiện rõ trong hợp đồng nên rất khó xác định khách
hàng mua căn hộ chung cư để kinh doanh hay để ở.
Mặt khác, nhiều vụ tòa sơ
thẩm xác định tranh chấp là đòi tài sản nên khi giải quyết đã không định giá
căn hộ, không xác định rõ khối lượng công việc đã thi công, giá trị phần hợp đồng
đã thực hiện để tính mức bồi thường. Vì vậy cấp phúc thẩm phải hủy án để giải
quyết lại từ đầu.
Chẳng hạn, gần đây nhất
TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm trong vụ ông Nguyễn Thái An
kiện Công ty CP Quốc Cường Gia Lai yêu cầu tuyên bố tám hợp đồng góp vốn đầu tư
xây dựng căn hộ cao cấp vô hiệu.
Trước đó, tháng 8-2011
ông An khởi kiện Quốc Cường Gia Lai ra TAND huyện Bình Chánh. Theo ông An, Quốc
Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà đầu tư dự án căn
hộ cao cấp tọa lạc tại lô 4, khu 6B (xã Bình Hưng). Trong hai tháng 1 và 2-2008,
ông và Quốc Cường Gia Lai có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám căn hộ
cao cấp ở đây.
Để đảm bảo thực hiện các
hợp đồng góp vốn trên, ông An đã đặt cọc và thanh toán trước cho Quốc Cường Gia
Lai tổng cộng hơn 4,3 tỉ đồng. Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra thực tế ông
phát hiện Quốc Cường Gia Lai không thực hiện đúng cam kết về tiến độ thi công
và hoàn thành dự án như trong hợp đồng đã ký nên kiện đòi lại tiền.
Tháng 2-2013, TAND huyện
Bình Chánh đã mở phiên sơ thẩm (vắng mặt phía Quốc Cường Gia Lai). Tòa nhận
định theo quy định của BLDS, các hợp đồng giữa hai bên nguyên, bị là vô hiệu do
vi phạm điều cấm của pháp luật. Từ đó tòa đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi
kiện của ông An.
Quốc Cường Gia Lai kháng
cáo. Tại phiên phúc thẩm, phía công ty cho rằng đây không phải là tranh chấp
dân sự mà là tranh chấp kinh doanh thương mại. Về tố tụng, tòa sơ thẩm có vi
phạm khi chưa đưa công ty đối tác kinh doanh của Quốc Cường Gia Lai vào tham gia
tố tụng. Về nội dung, số tiền mà tòa sơ thẩm xác định Quốc Cường Gia Lai nhận
từ ông An là chưa chính xác. Mặt khác, ông An góp vốn không đúng theo hợp đồng
nên ông có lỗi, phải mất toàn bộ số tiền đã đóng vì đơn phương hủy hợp đồng…
Dẫn chứng vì sao đây là
án kinh doanh thương mại, phía Quốc Cường Gia Lai lập luận: Ông An vốn là nhà
đầu tư thứ cấp, mua rất nhiều căn hộ để kinh doanh. Ý chí của ông An khi ký tám
hợp đồng này là nhằm kinh doanh kiếm lợi nhuận... Đại diện VKSND cũng có ý kiến
rằng việc tòa sơ thẩm xác định đây là án dân sự là chưa chính xác.
Tòa phúc thẩm đã không
trực tiếp đề cập cũng như phân xử về tranh cãi đây là án dân sự hay án kinh
doanh thương mại. Theo tòa, bản án sơ thẩm nhận định các hợp đồng góp vốn giữa
ông An và Quốc Cường Gia Lai vô hiệu vì vi phạm điều cấm là đúng nhưng chưa giải
quyết triệt để hậu quả của việc vô hiệu. Vì vậy cần hủy án để giao hồ sơ về cho
cấp sơ thẩm xét xử lại.
Hoàng Yến
Theo
Pháp luật TP.HCM
Tính sai diện
tích, phải trả lại tiền cho khách Đó là kiến nghị được
nhiều đại biểu nêu ra trong phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội
tổ chức chiều 25-2 để nghe Bộ Xây dựng báo cáo về việc ban hành Thông
tư 16 hướng dẫn cách tính diện
tích sàn căn hộ chung cư theo hai cách khác nhau (theo kích thước thông thủy
và từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ) gây thiệt thòi cho người dân. Một tuần trước, Bộ Xây
dựng đã ban hành Thông
tư 03 để thay thế cho Thông
tư 16. Tuy nhiên, tại phiên giải trình, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn
Trần Nam vẫn khẳng định việc ban hành Thông
tư 16 là đúng quy định. Bởi về
nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, cả
phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều tính vào giá bán các
căn hộ nên dù tính theo cách nào thì người mua cũng không bị thiệt thòi về
quyền lợi. Không đồng tình, ông Lê
Hồng Sơn (Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp)
khẳng định cách tính diện tích theo tim tường trái với Luật
Nhà ở, Nghị
định 71 và Bộ
luật Dân sự. Đồng thời, cách tính này không tách bạch được phần sở hữu
chung và sở hữu riêng trong các căn hộ chung cư. Khi mua bán, các chủ đầu tư
chỉ tính theo tim tường, có lợi cho họ và gây thiệt hại cho người dân mua
chung cư. “Việc ban hành Thông
tư 16 đã vượt thẩm quyền của Bộ
Xây dựng vì đúng ra phải thuộc thẩm quyền của Chính phủ hoặc của Quốc hội” -
ông Sơn nói. Ông Đỗ Văn Đương (ủy viên
thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội) nhấn mạnh phải xem xét trách nhiệm
bồi thường thiệt hại như thế nào cho những người đã mua căn hộ. Bà Trần Thị
Quốc Khánh (ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học - Công nghệ và Môi trường của
Quốc hội) cũng cho rằng doanh nghiệp đã thu tiền rồi thì giờ phải tính toán
để trả lại tiền cho khách hàng. Ông Phan Trung Lý (Chủ
nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) kết luận: Thông
tư 16 hướng dẫn hai cách tính diện
tích căn hộ là sai thẩm quyền, không phù hợp với Luật
Nhà ở, mâu thuẫn với quy định về sở hữu chung trong Bộ luật Dân sự, quy
định này cũng không có trong nghị định của Chính phủ. Quy định cho cách lựa
chọn như vậy đã khiến các doanh nghiệp chỉ tính diện tích căn hộ từ tim tường
khiến diện tích căn hộ thấp hơn so với hợp đồng. Doanh nghiệp được hưởng lợi,
còn thiệt hại người dân gánh chịu. Ông Lý đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT
nghiên cứu để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, đồng thời có biện pháp xử
lý hậu quả phát sinh để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. THÀNH VĂN |
Hai lưu ý của
Tòa dân sự TAND TP.HCM - Khi giải quyết các
tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án
xây dựng chung cư, tùy trường hợp cụ thể các tòa cần phải đưa doanh nghiệp
tham gia góp vốn (đối tác của chủ đầu tư) vào tham gia tố tụng. - Trường hợp tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài ký hợp đồng góp vốn thì
phải xem xét điều kiện họ có thuộc diện sở hữu nhà theo quy định Luật Nhà ở
hay không. |
7,131
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN