Đăng ký giao dịch bảo đảm: Cần có sự thống nhất của các bộ, ngành

Lễ ra mắt Hệ thống đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm tháng 12/2010

Bảo vệ nhà đầu tư, tăng cường khả năng tiếp cận các nguồn vốn trong hoạt động tín dụng, thương mại và bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch… là “trách nhiệm” mà hoạt động ĐKGDBĐ đảm nhiệm thông qua việc thực hiện hệ thống pháp luật ĐKGDBĐ.

Ông Trần Quang Minh (Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam) cho rằng, mục đích của việc ĐKGDBĐ đối với nhà, bất động sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là để phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra nếu có người thứ ba nhận thế chất những tài sản phát sinh sau đó và làm ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng. 

Nhưng hiện việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (điển hình là các căn hộ chung cư) vẫn gặp nhiều khó khăn do sự thiếu thống nhất giữa qui định Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT.

Biện pháp tình thế mà nhiều ngân hàng hiện nay áp dụng là nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và ĐKGDBĐ tại Trung tâm ĐKGD tài sản. Tuy nhiên, theo ông Vũ Khánh Din (Phòng Pháp chế - Ngân hàng TMCP Quân đội), “rủi ro gặp phải rất cao nếu khi tài sản đã hình thành mà bên thế chấp không đồng ý ký kết thêm hợp đồng thế chấp nhà ở và thực hiện các thủ tục công chứng, ĐKGDBĐ”.

Sự “bất đồng” trong các qui định pháp luật hiện hành liên quan đến bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba cũng khiến các ngân hàng gặp khó. Văn bản hướng dẫn về ĐKGDBĐ không qui định trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nữa, nhưng thực tế đã có Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bên thứ ba đã được công chứng và ĐKGDBĐ bị tòa án tuyên vô hiệu với lý do “không phù hợp với qui  định về bảo lãnh tại Bộ luật Dân sự 2005”…

Điều này dẫn đến những hậu quả khôn lường về mặt kinh tế và pháp lý vì bên thứ ba, bên có nghĩa vụ có thể dựa vào những qui định không rõ ràng, thống nhất của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… để bội ước, trốn tránh trách nhiệm, nghĩa vụ bằng việc yêu cầu tòa tuyên Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba vô hiệu và khoản vay chuyển sang khoản nợ không có bảo đảm, gây thiệt hại cho các tổ chức tín dụng, dẫn đến sự bất ổn lớn trong nền kinh tế. Mặc khác, cũng “vô hiệu hóa” giá trị hiệu lực của các văn bản đã được công chứng, chứng thực và ĐKGDBĐ.

Hai trong rất nhiều ví dụ về những “cản trở” của pháp luật đến hiệu quả hoạt động ĐKGDBĐ nêu trên cho thấy, hệ thống pháp luật về ĐKGDBĐ “chưa tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc của tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện đăng ký và chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi mới của thực tiễn”.

Do vậy, ông Vũ Đức Long (Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp) nhận định, góp phần giải quyết triệt để những vướng mắc trong công tác ĐKGDBĐ cần có sự thống nhất giữa các Bộ, ngành liên quan và hoàn thiện hệ thống pháp lý với việc ban hành Luật ĐKGDBĐ, xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất về ĐKGDBĐ, mô hình cơ quan đăng ký tập trung các GDBĐ… Đồng thời, tăng cường vai trò quản lý của chính quyền địa phương đối với công tác ĐKGDBĐ bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký, người yêu cầu đăng ký…

Huy Anh