Nhiều bất cập…
Theo đánh giá của giới chuyên gia bất
động sản, công bằng mà nói, QĐ 08/2008 đã góp phần nâng cao điều kiện
sống, tạo lập nếp sống văn minh đô thị trong khu nhà chung cư cũng như
quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên
quan.
QĐ 08 quy định, UBND cấp tỉnh có trách
nhiệm quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà
chung cư (điểm c, khoản 1, điều 27) song giá dịch vụ nhà chung cư thuộc
quan hệ dân sự do bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ tự thỏa
thuận với nhau trên cơ sở hợp đồng dân sự, được điều tiết theo quy luật
thị trường. Tại TP.Hồ Chí Minh, nếu ban hành quyết định công bố giá dịch
vụ nhà chung cư trên địa bàn thì khi có tranh chấp về mức giá này, thay
vì phải giải quyết tranh chấp theo hợp đồng, các bên sẽ khiếu nại hoặc
khiếu kiện quyết định công bố giá này.
Thực tế, một trong những bất cập lớn
nhất chính là quy định về việc bàn giao quỹ bảo trì. Theo khoản 1, Điều
20 của QĐ 08, Cty cần làm việc với ngân hàng nơi Cty đã mở tài khoản
quản lý quỹ bảo trì để bàn giao lại tài khoản này cho đại diện Ban Quản
trị (BQT). Việc bàn giao tài khoản là điều trước nay chưa xảy ra vì tài
khoản là công cụ của ngân hàng và khách hàng để thực hiện các giao dịch
của khách hàng với các khách hàng khác, ngân hàng, kho bạc, thuế …mà
không phải sử dụng tiền mặt.
Như vậy, chủ đầu tư không thể bàn giao
tài khoản của chủ đầu tư đã mở tại ngân hàng cho BQT, mà BQT phải mở một
tài khoản riêng để quản lý số tiền chuyển giao đó. Nhưng, BQT là một tổ
chức tự quản, không thể mở tài khoản theo quy định của một pháp nhân
nên BQT buộc phải “xoay sở” bằng cách mở tài khoản cá nhân với hình thức
2 cá nhân là thành viên BQT sẽ là chủ tài khoản. Việc đồng chủ tài
khoản là phù hợp với Quyết định 08/2008 nhưng đồng chủ tài khoản cá nhân
để quản lý khối tài sản chung của tập thể cư dân thì lại… không hề được
nêu trong Quyết định 08/2008.
Chính từ những điều này đang nảy sinh
nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và BQT. Điển hình, mới đây đã xảy ra
tranh chấp giữa chủ đầu tư với BQT chung cư E Home Đông Sài Gòn 2 tại
phường Phước Long B, quận 9, TP.Hồ Chí Minh. Trong khi chuẩn bị chuyển
toàn bộ số tiền quỹ bảo trì theo yêu cầu của BQT thì chủ đầu tư phát
hiện số tài khoản chuyển đến là tài khoản mang tính chất cá nhân. Cảm
thấy “thiếu an toàn” với số tiền gần 10 tỷ đồng trong quỹ, chủ đầu tư đã
tạm ngưng chuyển tiền nhưng loay hoay mãi mà đến nay vẫn chưa có phương
cách nào để thực hiện. Đây cũng đang là hiện trạng chung của nhiều
chung cư trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.
 |
Một góc chung cư E Home2 |
Điều chỉnh để sát luật
Phân tích về nội dung QĐ số 08, luật sư
Thái Văn Chung, Đoàn luật sư TP.Hồ Chí Minh cho rằng: Việc mở tài khoản
cá nhân để quản lý toàn bộ số tiền của tập thể cư dân khi chưa có sự
đồng ý của tập thể cá nhân là hoàn toàn sai với quy định của Luật Dân
sự, Luật Ngân hàng nên dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT, vì BQT
có thể yêu cầu thực hiện việc chuyển giao quỹ bảo trì này theo huớng
dẫn của QĐ 08 mặc dù điều này là không khả thi vì vướng các luật nêu
trên.
Trong trường hợp chủ đầu tư cứ chuyển
quỹ bảo trì cho BQT theo hình thức tài khoản cá nhân của thành viên BQT
thì khi xảy ra mất mát, lạm quyền trong việc sử dụng, chủ đầu tư phải
đối mặt với rủi ro là cộng đồng cư dân sẽ khởi kiện về việc vi phạm luật
dân sự trong việc uỷ thác, quản lý tài sản dân sự do tiến hành bàn giao
tài sản của cộng đồng cư dân (quỹ bảo trì) cho cá nhân mà chưa có sự uỷ
thác theo luật dân sự hiện hành, mà về tính pháp lý thì Luật Nhà ở cao
hơn QĐ 08.
Luật sư Thái Văn Chung cho rằng, cần
phải điều chỉnh QĐ 08 cho phù hợp với thực tế tồn tại của chung cư; đồng
thời, phải sát luật hơn. Trong đó, cần phải tập trung vào các giải pháp
như: Đại diện chủ đầu tư cùng đứng tên đồng chủ tài khoản với Trưởng
BQT; tuy vẫn là tài khoản cá nhân nhưng được thông qua tại Hội nghị cụm
nhà chung cư. Hai cá nhân được đứng tên đồng chủ tài khoản đồng thời
thực hiện cam kết với chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp và với chủ đầu
tư về việc không thuộc quyền sở hữu, không tranh chấp tài khoản này.
Thông qua Hội nghị nhà chung cư, chủ sở hữu và người đang sử dụng hợp
pháp ủy quyền cho chủ đầu tư tiếp tục quản lý tài khoản dưới hình thức
thu hộ và chi hộ dưới sự giám sát của BQT.
Đây là cách làm tốt nhất hiện nay vì
hạn chế sự lạm quyền của BQT, đồng thời BQT phát huy tốt vai trò giám
sát, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cư dân. Ngoài ra, vì thương hiệu,
uy tín DN, chủ đầu tư càng phát huy vai trò của mình hướng đến sự tín
nhiệm của các khách hàng cho các dự án tiếp theo. Còn về lâu dài, cần
có sự thay đổi, bổ sung toàn diện QĐ 08 nhằm phù hợp với tình hình thực
tiễn…
Cư dân góp tiền vào để bảo trì nhằm duy trì hoạt động của cơ sở vật
chất chung lại không có quyền với số tiền của chính mình và không thể
kiểm soát được hoạt động của tài khoản cá nhân bởi sự bất cập trong cách
hiểu hiện nay là chủ đầu tư phải bàn giao tài sản của cộng đồng cư dân
cho một vài cá nhân định đoạt. Ngoài ra, quy định về trách nhiệm của BQT
nhà chung cư rất lớn nhưng các thành viên này chỉ hoạt động khi có thời
gian rảnh rỗi sau giờ làm việc; thù lao cũng không cao vì cư dân không
thể trả nhiều chi phí khi các thành viên này hoạt động không chuyên. Do
đó, BQT hiện nay cũng không thể giải quyết được các bức xúc trong việc
quản lý khu chung cư cũng như không phát huy được tính tự quản. |
Đoàn Vũ
3,806
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN