Lập Ban quản trị: chờ cuộc “rượt đuổi” giữa các bên
Mô hình quản lý chung cư có 3 dạng:
Các chủ đầu tư tự quản lý chung cư; chủ đầu tư thuê hoặc thành lập một
DN quản lý chung cư; ban đại diện các hộ dân tự quản lý hoặc thuê doanh
nghiệp quản lý chung cư. Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư thường tự
quản lý, vận hành chung cư.
Giai đoạn “căng thẳng” thường bắt đầu
sau khi các hộ dân đã ổn định chỗ ở, và chủ đầu tư/ban quản lý tòa nhà
bắt đầu tính toán chuyện lỗ lãi trong cung cấp dịch vụ chung cư và bùng
phát khi các cơ quan đó tăng phí dịch vụ. Cư dân phản ứng bằng nhiều
cách, như không đóng phí, biểu tình…, còn ban quản lý tòa nhà “trả đũa”
bằng cách cắt dịch vụ thiết yếu như thang máy, điện, nước, thu gom rác
thải, giám sát bảo vệ…
Theo quy định pháp luật, để chấm dứt
tình trạng này, phải thành lập Ban quản trị tòa nhà - một tổ chức gồm cả
đại diện cư dân và chủ đầu tư.
Theo quy định của pháp luật, mỗi tòa
chung cư khi có trên 50% tổng số căn hộ có người ở thì phải bầu ra BQT
để đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những
người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Thực tế cho thấy, việc thực hiện bầu
Ban quản trị chung cư không phải dễ dàng, và đa phần chung cư ở Hà Nội
chưa thành lập được Ban quản trị, vì cả chủ đầu tư và người dân còn
“rượt đuổi” nhau, và bên này còn “dè chừng” bên kia.
Ở nhiều chung cư, Ban quản lý là một
đơn vị của chủ đầu tư, đảm nhận trách nhiệm của Ban quản trị và người
dân không “tâm phục” vì cho rằng khi đó Ban quản trị chỉ bảo vệ lợi ích
của chủ đầu tư.
Phân rõ phần chung – phần riêng
Ở một góc độ khác, việc chưa phân định
rõ phần chung, phần riêng trong tòa nhà chung cư cũng là nguyên nhân
tiềm tàng gây ra mâu thuẫn.
Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng
chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng quy định liệt kê phần sở hữu chung là:
“Phần còn lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không
gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành
lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước,
gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.
Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm,
tầng lửng, tầng trệt là tài sản chung hay riêng thì chưa được luật liệt
kê. Trong khi đó, đã có nhiều vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người
sống trong chung cư phải sử dụng là tầng hầm để xe. Thực tế để sử dụng
được hầm để xe, hầu hết chủ căn hộ phải thương lượng với chủ đầu tư để
thuê lại và phải chịu mức giá bất lợi.
 |
Hình minh họa |
Theo luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn
Luật sư TP.HCM), quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư phải được
xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránh tranh chấp phát sinh. Chẳng
hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên được coi là sở hữu chung nhưng
chủ đầu tư biến thành căng tin để kinh doanh thì giải quyết ra sao?.
Hoặc chủ đầu tư tự ý cải tạo tầng thượng chung cư thành diện tích văn
phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ dân...
Việc thu phí dịch vụ tính trên đơn vị
m2 diện tích căn hộ cũng gây ra nhiều tranh cãi, bởi vì đối tượng hưởng
dịch vụ là người ở trong căn hộ chứ không phải bản thân căn hộ. Vì thế,
gia đình 3 người ở trong căn hộ 100m2 phải đóng phí dịch vụ lớn hơn so
với hộ gia đình 7 người trong căn hộ diện tích 60m2 là điều không hợp
lý.
Một Luật chung cư đang được trông đợi
sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để giải quyết những vấn đề liên quan
đến chung cư nói chung, phí dịch vụ chung cư nói riêng.
• Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Hội Luật gia TP.HCM): Bộ luật Dân sự có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản nhưng
chỉ có một điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư,
nhưng cũng chỉ quy định “là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung
trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa
vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị chung”. Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là
chung, phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư? Khi
mua, bán căn hộ, người dân có được quyết định đến phần diện tích được
coi là sở hữu chung hay không?. • Ông Phạm Sỹ Liêm (Tổng hội Xây dựng Việt Nam): Quyết định số 08/2008 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư quy định, việc thu phí là do Ban quản lý thỏa thuận với chủ
hộ và Ban quản lý do các chủ hộ bầu ra. Ban quản lý khi được bầu sẽ soạn thảo ra điều lệ quản lý chung cư
và phí dịch vụ do chính cư dân thống nhất. Chính vì thế, việc chủ đầu tư
áp đặt phí dịch vụ rồi tự thu là không đúng. • Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội): Có hai loại phí dịch vụ đối với nhà chung cư là phí trông giữ
phương tiện và phí quản lý nhà chung cư. Tại Hà Nội, cuối 2011, UBND TP
Hà Nội đã ban hành Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND theo đó quy định mức
phí trông giữ xe ô tô trong chung cư tối đa là 1,8 triệu đồng/tháng và
cho chủ đầu tư tự quyết định mức giá đó. Còn phí quản lý chung cư được thực hiện theo Quyết định số
4520/2011/QĐ-UBND, theo đó mức phí quản lý nhà chung cư đối với 4 loại
dịch vụ tối thiểu là 4.000 đồng/m2 còn các loại dịch vụ khác do các bên
thỏa thuận. Nếu chủ đầu tư quy định mức phí vượt quá mức tối đa nói trên được
xem là vi phạm quy định của UBND TP Hà Nội, trừ khi mức giá đưa ra được
người dân đồng tình. Theo tôi, nếu chủ đầu tư bán căn hộ kèm với gói dịch vụ được xác
định cả về số lượng lẫn chất lượng, mức độ tăng giảm giá nếu có, thỏa
thuận này được hai bên thống nhất rõ ràng ngay từ đầu, thì các tranh
chấp mâu thuẫn về phí dịch vụ chung cư sẽ giảm đi đáng kể. • Ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội: UBND TP Hà Nội đã ban hành bảng giá trần dịch vụ nhà chung cư,
theo đó mức phí dịch vụ cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng, thấp nhất là
2.400 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã
có thỏa thuận về các điều kiện dịch vụ và giá dịch vụ nhà chung cư thì
không áp dụng bảng giá này mà áp dụng theo thỏa thuận giữa hai bên. Mặt khác, các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành
phần công việc (tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ chung cư được
ban hành thì người sử dụng dịch vụ và DN tổ chức quản lý vận hành, cung
cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau. |
PVKT
6,557
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN