Đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, bỏ
quy định làm khó người có nhà muốn bán, mở rộng “lối” cho các bên thỏa thuận…
là những nội dung được đưa ra tại hội thảo góp ý cho dự thảo nghị định hướng dẫn
Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam
(VCCI) tổ chức ngày 12-3.
Bán
nhà trên giấy lại dễ hơn
Một vướng mắc được luật sư Phan Hải Anh,
Tập đoàn Vingroup, đưa ra là: Theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới, nếu
khách hàng mua nhà có sẵn (nhà đã có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng) từ chủ
đầu tư thì họ sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà phải đợi sau khi
được cấp giấy chứng nhận mới được bán nhà. Trong khi đó, nếu khách hàng mua nhà
hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng
mua bán cho đến khi bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận được nộp cho cơ quan nhà nước.
“Mặc dù tình trạng pháp lý của hai trường
hợp nêu trên giống nhau, cùng mua nhà từ chủ đầu tư nhưng quyền của các khách
hàng và thủ tục chuyển nhượng lại không giống nhau” - luật sư Anh nhận xét.
Từ sự bất hợp lý này, luật sư Anh đề xuất
bổ sung quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở khi đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận
“hoặc cho phép được áp dụng tương tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại cơ
quan nhà nước”.

Tới đây, khách hàng mua nhà có sẵn từ chủ
đầu tư sẽ dễ dàng bán hơn? Ảnh: HTD
Để
“lối ngỏ” cho các bên
Dự thảo quy định về các loại hợp đồng
trong kinh doanh BĐS bao gồm hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, đất… phải được lập
theo mẫu. Tuy nhiên, theo luật sư Anh, về bản chất hợp đồng thể hiện sự thỏa
thuận của các bên tham gia giao dịch trên tinh thần tự nguyện. Tùy vào đặc trưng
của mỗi giao dịch, mỗi dự án thì các điều khoản trong từng hợp đồng khác nhau sẽ
khác nhau. Do đó không nên yêu cầu các bên phải lập hợp đồng theo một mẫu nhất
định, điều này đi ngược với nguyên tắc chung của BLDS.
“Các mẫu hợp đồng đó chỉ nên là hướng dẫn
cho cá nhân, tổ chức tham gia trong giao dịch nhà đất chứ không thể có một bộ
bao quát tất cả khía cạnh của giao dịch nhà đất” - Diễn đàn doanh nghiệp (DN)
Việt Nam nêu quan điểm bằng văn bản.
Từ phân tích trên, luật sư Anh kiến nghị
chỉ nên quy định các điều khoản cơ bản cần có trong loại hợp đồng này tạo thành
khung của giao dịch. Trên cơ sở đó, các bên đàm phán xây dựng và hoàn thiện hợp
đồng phù hợp với từng giao dịch cụ thể.
Đảm
bảo quyền lợi cho người mua nhà
Về điều kiện kinh doanh BĐS của cá nhân,
tổ chức, dự thảo quy định: DN kinh doanh BĐS thuộc diện phải có vốn pháp định
phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải
duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định trong
suốt quá trình kinh doanh BĐS.
“Điều kiện kinh doanh BĐS là quy định hết
sức quan trọng, liên quan mật thiết đến khả năng của DN trong việc thực hiện dự
án. Tuy nhiên, quy định trên lại hết sức chung chung. Vấn đề xử lý khi DN kinh
doanh BĐS vi phạm quy định về vốn pháp định không được làm rõ trong dự thảo
này” - TS Nguyễn Thị Nga, ĐH Luật Hà Nội, chỉ rõ.
“Khi DN vi phạm quy định về việc duy trì
vốn pháp định, dự án có được tiếp tục thực hiện hay không? Nếu có thì thời hạn
để DN khắc phục vi phạm là bao lâu? Nếu không thì vấn đề trách nhiệm đặt ra đối
với dự án đang dang dở sẽ được giải quyết như thế nào… là các nội dung cần được
bổ sung, làm rõ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho bên mua là người không có lỗi”
- bà Nga đề xuất.
Các dự thảo mẫu hợp đồng
mua bán, cho thuê nhà đất đều quy định tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp.
Tuy nhiên, nếu chỉ quy định tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp thì có thể
sẽ hạn chế quyền tự thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn trọng tài là cơ
quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy cần quy định bên cạnh tòa án, nên bổ sung
trọng tài vào các quy định giải quyết tranh chấp. Luật
sư NGUYỄN THÀNH CÔNG, Công ty Luật Bizlink Về điều kiện được chuyển
nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dự thảo đưa
ra hai trường hợp: Chưa nhận bàn giao nhà ở, đã nhận bàn giao nhà ở nhưng chưa
nộp hồ sơ cấp giấy đỏ. Tuy nhiên, dự thảo nghị định chưa làm rõ được văn bản
để chứng minh các điều kiện này là gì để áp dụng cho thống nhất. Luật
sư PHAN HẢI ANH, Tập đoàn Vingroup |
HOÀNG VÂN
Theo
Pháp luật TP.HCM
5,879
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN