Sửa quy định về giá đất khi bỏ cấp huyện, tổ chức chính quyền địa phương theo 2 cấp (Đề xuất)

Sửa quy định về giá đất khi bỏ cấp huyện, tổ chức chính quyền địa phương theo 2 cấp (Đề xuất) (Hình từ internet)

Bộ Tư pháp vừa công bố tài liệu hồ sơ thẩm định Nghị định về phân cấp, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai khi tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024.

Hồ sơ thẩm định Nghị định​

Sửa quy định về giá đất khi bỏ cấp huyện, tổ chức chính quyền địa phương theo 2 cấp (Đề xuất)

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tổ chức rà soát các quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật để đề xuất việc phân cấp phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp. 

Theo đó, tại tờ trình, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có nêu đề xuất về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất như sau: 

- Sửa đổi, bổ sung 06 Điều của Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Bãi bỏ khoản 1 và khoản 2 Điều 22 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa từ, cụm từ kỹ thuật tại 08 Điều của Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Nội dung cơ bản cần sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP được đề xuất như sau: 

Sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến giá đất để kịp thời tháo gỡ vướng mắc của địa phương trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 và các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật, gồm:

(1) Về giá đất cụ thể: Sửa đổi quy định về lựa chọn thông tin đầu vào của các thửa đất so sánh (điểm a khoản 3 Điều 4), về xác định giá đất trong trường hợp một dự án (áp dụng quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP) mà có quyết định giao đất hoặc diện tích đất còn lại của dự án chưa được giao đất thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, dự thảo Nghị định bãi bỏ khoản 1, 2 Điều 22 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại cấp huyện để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.

(2) Về bảng giá đất (khoản 2 Điều 20):

Quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan trong việc xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất (khoản 2 Điều 20), cụ thể: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định tăng hoặc giảm mức giá như sau: 

-  Đối với đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn hoặc thấp hơn; 

- Đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá.

- Về cơ sở dữ liệu giá đất (khoản 2 Điều 24): sửa đổi, bổ sung thời điểm lấy thông tin giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát, cụ thể: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thông tin giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất về.

- Về lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất (khoản 2 Điều 31), cụ thể: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp xã giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất hiện nay

Theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau: 

(1) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

- Hiện trạng môi trường, an ninh;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

(2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

- Năng suất cây trồng, vật nuôi;

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

(3) Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

41