Cách thức lập, hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp
đồng ủy quyền; thủ tục mua nhà, đất của Việt kiều và người nước ngoài… là những
nội dung được rất nhiều bạn đọc quan tâm tại buổi giao lưu trực tuyến Công chứng
hợp đồng nhà, đất do Pháp Luật TP.HCM tổ chức vào sáng 28-7.
Ủy
quyền nào không buộc phải công chứng?
Từ chỗ “nghe nói hiện nay hợp đồng ủy
quyền không còn bắt buộc phải công chứng nữa” nên bạn đọc Đặng Thiên Cô (Ngân
hàng OCB) băn khoăn: “Nếu đúng vậy thì khi nhận thế chấp nhà gặp những hợp đồng
ủy quyền không có công chứng, làm sao biết được có hợp pháp không?”.
Công chứng viên (CCV) Nguyễn Trí Hòa -
Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM xác định: Theo khoản 2 Điều 122 Luật
Nhà ở thì chỉ có trường hợp ủy quyền quản lý nhà ở mới không bắt buộc phải
công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó, nói
hợp đồng ủy quyền nhà ở không còn bắt buộc phải công chứng là chưa chính xác.
“Trong trường hợp thế chấp nhà, nếu chủ sở hữu không trực tiếp ký hợp đồng thế
chấp mà thông qua ủy quyền thì ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực”
- ông Hòa lưu ý.
Điều
122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về
nhà ở ... 2. Đối với trường hợp tổ
chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái
định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho
ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực
hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. |
Ngại “đi tới lui phiền quá”, bạn đọc Phạm
Thị Thủy (quận 9) hỏi: “Tôi cho thuê nhà một năm thì người thuê yêu cầu tôi phải
đi công chứng. Việc này do thỏa thuận hay luật bắt buộc để tôi còn biết đường
tính?”. CCV Nguyễn Hồ Phương Vinh - Phó phòng Công chứng số 1 tư vấn: “Hai bên
có thể thỏa thuận là có nên yêu cầu công chứng hợp đồng hay không để cùng thực
hiện”. Ông Vinh giải thích: “Theo Điều 122 Luật Nhà ở thì việc cho thuê nhà
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có
nhu cầu. Bên cạnh đó, theo quy định của Luật
Công chứng thì CCV vẫn thực hiện chứng nhận hợp đồng, giao dịch khi cá
nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu”.

CCV Nguyễn Trí Hòa - Trưởng phòng Công
chứng số 1 TP.HCM (ngồi giữa) đã trả lời rất nhiều câu hỏi của bạn đọc tại buổi
giao lưu trực tuyến. Ảnh: L.THÔNG
Không
thể đơn phương hủy hợp đồng
Cùng có ý định hủy bỏ hợp đồng nhưng mỗi
trường hợp đều có lý do riêng. Bạn đọc Thu Hường (TP.HCM) nêu vấn đề với tư
cách người bán: “Tôi ký hợp đồng chuyển nhượng 1/2 mảnh đất cho người bạn. Họ hẹn
hai tháng sau khi đi công chứng sẽ gửi 50% tiền còn lại. Nay đúng hạn mà họ
không trả, vậy tôi tự ý ra công chứng hủy hợp đồng đã bán được không?”. Còn bạn
đọc Huỳnh Trí Dũng (phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM) đặt ra tình huống dành cho
người mua: “Tôi có đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng một lô đất đã có giấy hồng
nhưng chưa sang tên… Giờ bên bán có thể đơn phương hủy hợp đồng đã công chứng
không?”.
Căn cứ vào Điều 51 Luật Công chứng, CCV
Dương Thị Cẩm Thủy - Văn phòng Công chứng Tân Phú giải đáp: “Việc sửa đổi, bổ
sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự
thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả người tham gia hợp đồng, giao dịch
đó. Nếu bạn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại một tổ chức hành nghề công chứng
thì bạn không thể tự ý hủy bỏ hợp đồng đã giao kết”. Tương tự, CCV Nguyễn Hoàng
Phi - Phó Văn phòng Công chứng Tân Phú khẳng định: “Ngay cả khi hai bên không
thống nhất được với nhau về việc thực hiện hợp đồng, bên bán cũng không có quyền
đơn phương hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng”.
Liên quan đến thẩm quyền hủy bỏ hợp đồng,
bạn đọc Vu Ha Thu (Công ty TNHH Vận tải quốc tế tại Hải Phòng) hỏi: “Muốn hủy bỏ
hoặc chấm dứt hợp đồng ủy quyền (chưa thực hiện) được công chứng ở hai nơi
thìphải làm sao, đặc biệt là một bên đã công chứng hợp đồng tại cơ quan đại diện
ngoại giao ở nước ngoài?”. CCV Nguyễn Trí Hòa hướng dẫn: “Việc công chứng sửa đổi,
bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức
hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do CCV tiến hành.Theo
đó, có thể hiểu rằng tổ chức hành nghề công chứng nào đã chứng những việc gì
thì có thẩm quyền hủy bỏ phạm vi công việc mà trước đây mình đã chứng nhận. Nếu
việc công chứng được thực hiện ở hai nơi khác nhau thì việc hủy bỏ phải được tiến
hành ở hai nơi”.
Hai
câu hỏi “làm khó” công chứng viên
Đó là hai câu hỏi về việc mua, bán nhà của
người nước ngoài. Bạn đọc Hồ Văn Long (quận 7, TP.HCM) phản ánh: “Tôi đang có
nhu cầu bán nhà cho người nước ngoài nhưng khi tôi liên hệ các phòng công chứng
để làm hợp đồng mua bán thì đều bị từ chối…”. Bạn đọc Tuấn Phạm (Long An) còn hỏi
thêm: “Khi Việt kiều (hay người nước ngoài) mua nhà thì có được công chứng cả
nhà lẫn đất?”.
CCV Nguyễn Hồ Phương Vinh cho biết: Hiện
nay theo quy định của Điều 159, 160 Luật Nhà ở, một trong những đối tượng được
sở hữu nhà tại Việt Nam là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam
và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo
quy định pháp luật. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có nghị định và thông tư hướng
dẫn việc này. CCV Nguyễn Trí Hòa cũng xác nhận: “Chính phủ chưa quy định chi tiết
giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện
sở hữu nhà ở tại Việt Nam”. Riêng việc công chứng nhà hay đất hoặc cả nhà và đất,
ông cho rằng tùy theo đối tượng giao dịch của hợp đồng mà các bên đã chọn. Ví dụ
mua nhà chung cư thì chỉ công chứng nhà, nếu mua nhà riêng lẻ thì công chứng cả
nhà và đất.
THU TÂM lược ghi
Theo Pháp luật TP.HCM
29,091
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN